| Das Tool RealEstimate |
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Wertermittlung in einer neuen Dimension
Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl unvorhersagbarer Faktoren beeinflusst, welche die zukünftigen Zahlungsströme einer Immobilieninvestition bestimmen. Das neue Verfahren von RealEstimate basiert auf der Modellierung und der Simulation der zufälligen Entwicklung relevanter Einflussfaktoren und daraus resultierender Zahlungsströme. Anhand der Verteilung der Simulationsergebnisse kann eine Bewertung und Risikoanalyse vorgenommen werden.
RealEstimate versteht unter dem Wert einer Immobilie im Wesentlichen den erwarteten Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme, die mit ihr im Zusammenhang stehen. Dies ist ein üblicher Ansatz in der Finanzmathematik.
Die Modellierung und Simulation der Marktentwicklung
Relevante Einflussfaktoren für das Ergebnis einer Immobilieninvestition sind unter anderem Mietkonditionen, Stabilität und Bonität von Mietverhältnissen, Leerstandszeiten, Anschlusskonditionen, Betriebskosten usw.
Die zukünftige Marktentwicklung wird von RealEstimate für jeden Einflussfaktor durch ein Modell für die zufällige Entwicklung spezifiziert. Als Spezialfall können auch feste Szenarien vorgegeben werden.
Der Analyseprozess in RealEstimate basiert auf der Erzeugung zukünftiger Szenarien mittels Simulation auf Grundlage des gewählten Modells. Aus den Ergebnissen der Simulation werden die dadurch bestimmten Zahlungsströme erzeugt und die statistische Verteilung des Barwertes der Investition ermittelt. Dieses Verfahren wird als Monte-Carlo-Verfahren bezeichnet und in vielen Bereichen der Naturwissenschaften und der Finanzmathematik erfolgreich eingesetzt.
Der Wert einer Immobilie als erwarteter Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme ist der Mittelwert über alle Simulationsergebnisse.
Individuelle Parameter
Folgende Größen können simuliert werden:
Unsicherheiten in bestehenden Mietverträgen Das Mietausfallwagnis ergibt sich aus der Bonität des Mieters. Der Ausfall von Mietzahlungen wird simuliert auf Basis einer Bonität, die für jeden Mieter individuell angegeben werden kann.
Leerstandzeiten Die Dauer eines eventuellen Leerstands nach Beendigung eines Mietvertrags wird nach einer spezifizierten Verteilung simuliert.
Anschlussmietverträge Die Mietpreise in Anschlussmietverträgen können an simulierte Einflussfaktoren, wie z.B. einen Mietindex oder einen Inflationsindex, gekoppelt werden.
Anschlussverträge für Betriebskosten Die Betriebskosten können wie die Anschlussmietverträge an Einflussfaktoren geknüpft werden. Alternativ ist eine Kopplung an den Jahresrohertrag möglich.
Alles andere als riskant: Die Risikoanalyse
RealEstimate bietet eine umfassende Risikoanalyse von Immobilienportfolios an, wobei zwei Arten der Risikobetrachtung grundsätzlich unterschieden werden:
Zum einen die Quantifizierung der Unsicherheiten, die sich aus der Marktvariabilität ergeben, zum anderen die Betrachtung der Wertänderung bei Änderung von Eingabe- und Modellparametern (Szenario-Risiko). Die Risikokennzahlen der Risikoanalyse werden mit mathematischen Methoden bestimmt.
Risikokennzahlen für Marktvariabilität: Varianz, Konfidenzintervalle und Value-at-Risk.
Der Analyseprozess beruht auf der Simulation der zukünftigen Marktentwicklung. Aus der statistischen Verteilung der Simulationsergebnisse ergeben sich Risikokennzahlen. Die Spannweite der Verteilung der Simulationsergebnisse gibt Aufschluss über das Risiko der zukünftigen Wertentwicklung.
In RealEstimate kann das Risiko durch die Varianz oder Konfidenzintervalle quantifiziert werden. Ein Konfidenzintervall ist der Bereich, in dem ein definierter Anteil aller simulierten Ergebnisse liegt. Die Breite des Intervalls gibt an, wie belastbar das Ergebnis unter dem Einfluß der Variabilität des Marktes ist: Ein breites Konfidenzintervall deutet auf eine große Unsicherheit hin, ein schmales Intervall wiederum lässt den Schluss auf eine sehr stabile Schätzung zu.
Darüber hinaus kann RealEstimate das so genannte Value at Risk (VaR) ermitteln. VaR ist ein Standardrisikomaß im Finanzsektor und gibt den Wert des Verlustes in einer bestimmten Risikoposition an (z. B. eines Portfolios von Immobilien), der mit einer gegebenen Wahrscheinlichkeit und in einem gegebenen Zeithorizont nicht überschritten wird.
Sensitivität auf Eingabeparameter: Szenario-Risiko
Unter Szenario-Risiko versteht man die Wertänderung einer Investition bei Änderung des Wertes eines oder mehrerer Parameter. Beispielsweise kann die Änderung des Wertes einer Immobilie bei Erhöhung der Zinsrate und gleichzeitiger Verminderung der erwarteten Inflationsrate betrachtet werden.
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